Vastgoedinvesteringen in Duitsland en Nederland: zelfde klasse, ander spel

De vastgoedmarkten in Duitsland en Nederland verschillen fundamenteel van elkaar. Hoewel beide landen deel uitmaken van de eurozone en ogenschijnlijk vergelijkbare juridische en fiscale kaders kennen, is de realiteit voor beleggers vaak verrassend anders. Met name in periodes van economische druk of rentevolatiliteit worden de structurele verschillen tussen beide landen scherp zichtbaar.

Verschillende economische dynamiek

Duitsland heeft de afgelopen jaren te maken gehad met economische stagnatie, onder andere door verminderde exportvolumes, afzwakkende industriële productie en hoge loonkosten. Dit heeft direct effect op de vastgoedmarkt, waar de huurcapaciteit van zowel consumenten als retailers onder druk is komen te staan. In de praktijk betekent dit dat huurverhogingen lang niet altijd kunnen worden doorgevoerd, ook niet wanneer contractueel toegestaan.

Nederland daarentegen profiteert van een relatief veerkrachtige economie met een sterkere binnenlandse bestedingsmotor. Dit vertaalt zich in een stabieler huurklimaat, met meer ruimte voor indexaties en heronderhandelingen – met name in segmenten zoals wijkwinkelcentra, gezondheidszorgvastgoed en bedrijfsruimtes.

Portefeuille-invulling: defensief versus dynamisch

Duitse vastgoedfondsen richten zich vaak op supermarkten, discounters en woningen in kleinere steden en regio’s. Dit biedt defensieve stabiliteit, maar maakt het fonds afhankelijk van de lokale consumenteneconomie – en daarmee kwetsbaarder in perioden van economische terugval.

Nederlandse vastgoedportefeuilles zijn doorgaans diverser van aard. De nadruk ligt vaker op stedelijke locaties, multi-tenant objecten en sectoren als zorg, werk en wonen. De grotere steden in Nederland trekken bovendien internationale huurders en investeerders aan, wat extra dynamiek geeft aan de waardering en liquiditeit van vastgoedobjecten.

Liquiditeit en waardering

De vastgoedtransactiemarkt in Duitsland is traditioneel trager dan in Nederland. Dit heeft deels te maken met het grotere aantal zelfstandige gemeenten, complexere vergunningsstructuren en een minder uniforme vastgoedcultuur. Waar in Nederland binnen enkele maanden verkoop en overdracht kunnen plaatsvinden, lopen processen in Duitsland vaak significant langer – wat een nadeel kan zijn bij fondsen die afhankelijk zijn van actieve herstructurering of verkoopstrategieën.

Verschil in rendement en risico

Nederlandse vastgoedfondsen, zeker die met een commerciële focus, tonen historisch hogere rendementen – gemiddeld tussen de 7 en 9 procent op jaarbasis. Duitse fondsen met een meer defensieve insteek, zoals supermarktvastgoed of sociale woningbouw, bewegen eerder richting de 5 à 6 procent. Dat verschil lijkt klein, maar is significant wanneer dividenduitkeringen onder druk komen te staan.

Samengevat:

Conclusie

Hoewel Duitsland op papier een aantrekkelijke markt blijft vanwege zijn omvang en centrale ligging in Europa, laat de praktijk zien dat de vastgoedmarkt sterk onderhevig is aan regionale verschillen, economische vertraging en trage besluitvorming. Nederland biedt – ondanks de kleinere schaal – een aantrekkelijker speelveld voor vastgoedbeleggers die op zoek zijn naar dynamiek, spreiding en voorspelbare rendementen.

Voor wie zijn portefeuille wil balanceren, kan het lonen om de strategische rol van Nederlands vastgoed te heroverwegen – zeker in een tijd van stijgende rente en selectieve kapitaalstromen.